Оказіональний найм у Польщі: що підписує орендар, яку адресу вказує і скільки це коштує
Najem okazjonalny (оказіональний найм) — це договір оренди квартири на визначений строк, не довше 10 років, який укладає власник — фізична особа, що не здає житло в межах підприємницької діяльності (ст. 19a п. 1 закону про захист прав мешканців) [1]. Від звичайної оренди його відрізняють три додатки, які готує орендар: заява в нотаріуса про підпорядкування примусовому виконанню, адреса іншого житла, куди ви переїдете, і згода власника цього житла (ст. 19a п. 2). Застава не може перевищувати шість місячних плат (ст. 19a п. 4).
Нижче розбираємо кожен елемент, чим цей договір відрізняється від звичайного, скільки коштує візит до нотаріуса і що запитати до підписання. Польські терміни залишаємо польською: саме їх ви побачите в договорі.
Три документи, які додає орендар
Закон перелічує їх зі словами «зокрема», тож власник може попросити й щось іще, але без цих трьох не обійтися (ст. 19a п. 2) [1]:
- Заява у формі нотаріального акта (oświadczenie o poddaniu się egzekucji). У ній ви підпорядковуєтеся примусовому виконанню і зобов'язуєтеся звільнити й передати квартиру в строк, який власник укаже у вимозі про звільнення.
- Адреса іншого житла (wskazanie lokalu), де ви зможете жити, якщо виселення доведеться виконувати примусово.
- Заява власника цього житла (або людини, яка має на нього правовий титул) про згоду на проживання вас і тих, хто живе з вами. Якщо орендодавець вимагатиме, підпис під нею має бути нотаріально засвідчений.
Сам договір оренди не є нотаріальним актом. Він має бути письмовим під загрозою недійсності, як і кожна його зміна (ст. 19a п. 6).
Адреса для виїзду: що це означає на практиці
Зазвичай це квартира родичів або знайомих, які погоджуються вас прийняти. Прохання серйозне: у разі примусового виселення їхати доведеться саме до них. Поговоріть із ними заздалегідь, а не в день підписання.
Дві речі, які варто знати:
- Якщо ви втратите можливість жити за вказаною адресою (наприклад, знайомі продадуть квартиру), у вас є 21 день від дня, коли ви про це дізналися, щоб указати нову адресу і принести нову згоду її власника (ст. 19a п. 3). Інакше власник може розірвати договір письмово, попередивши щонайменше за сім днів (ст. 19d п. 5) [1].
- Закон не каже, що вказане житло має бути в Польщі. Якщо у вас є лише адреса за кордоном, заздалегідь запитайте нотаріуса і власника, чи приймуть вони її.
Чим оказіональний найм відрізняється від звичайної оренди?
До цього договору застосовуються лише положення закону про захист прав мешканців, перелічені в ст. 19e, і лише якщо власник повідомив про договір податкову [1]. Головні відмінності:
| Звичайна оренда (закон про захист прав мешканців) | Najem okazjonalny | |
|---|---|---|
| Хто здає | будь-який власник | фізична особа, що не здає житло як бізнес (ст. 19a п. 1) |
| Строк | визначений або безстроковий | лише визначений, до 10 років (ст. 19a п. 1) |
| Застава | до 12 місячних плат (ст. 6 п. 1) | до 6 місячних плат (ст. 19a п. 4) |
| Підвищення плати | обмеження ст. 9, зокрема не частіше ніж раз на 6 місяців (ст. 9 п. 1b) | лише на умовах договору (ст. 19c п. 2) |
| Платежі понад оренду | лише «платежі, що не залежать від власника» (ст. 9 п. 5) | платежі, що не залежать від власника, якщо договір не передбачає інакше (ст. 19c п. 1) |
| Якщо орендар не виїжджає | власник іде до суду по рішення, у якому суд вирішує і питання соціального житла (ст. 14) | письмова вимога звільнити квартиру (щонайменше 7 днів), потім заява до суду про надання нотаріальному акту клаузули виконуваності (ст. 19d п. 2–4) |
Один момент багато хто пропускає. Договір на визначений строк можна розірвати лише у випадках, зазначених у самому договорі (ст. 673 § 3 Цивільного кодексу) [2]. Якщо в договорі немає жодного випадку, коли ви можете його розірвати, ви можете бути пов'язані ним до кінця строку. Прочитайте цей пункт до підписання, а не після.
В обох випадках застава повертається протягом місяця після звільнення квартири, за вирахуванням боргів перед власником (ст. 6 п. 4, ст. 19a п. 5) [1]. Докладніше про заставу і щомісячні платежі — у статті про повну вартість оренди.
У нотаріуса: що ви підписуєте і скільки це коштує
У нотаріуса ви підписуєте лише свою заяву про підпорядкування примусовому виконанню. Нотаріус зачитує акт перед підписанням і має переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (ст. 94 § 1 закону про нотаріат) [3]. Якщо ви не знаєте польської, нотаріус перекладає акт сам або за допомогою перекладача (ст. 87 § 1 п. 1). Заздалегідь запитайте, хто забезпечує перекладача і скільки це коштує.
Витрати, які зазвичай стосуються орендаря:
- Винагорода нотаріуса за заяву — не більше 1/10 мінімальної зарплати (ст. 19a п. 7) [1]. У 2026 році мінімальна зарплата становить 4806 zł [4], отже, стеля — 480,60 zł. З 1 січня 2027 року мінімальна зарплата — 4950 zł [5], стеля — 495 zł. Це верхня межа, а не ціна: винагороду погоджують із нотаріусом, і вона може бути нижчою (ст. 5 § 1 закону про нотаріат) [3].
- Виписи з акта (wypisy): не більше 6 zł за кожну розпочату сторінку (§ 12 п. 1 розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси) [6].
- Засвідчення підпису власника житла, яке ви вказуєте, якщо цього вимагатиме орендодавець: не більше 20 zł за підпис на «довіреностях та інших документах» (§ 13 п. 1 літ. b) [6].
Закон обмежує розмір винагороди, але не каже, хто її платить. Домовтеся про це з власником і запишіть. Запитайте нотаріуса і про те, що додається понад винагороду (наприклад, ПДВ), перш ніж записуватися.
Приклад: скільки коштує почати оказіональний найм
Власник пропонує najem okazjonalny на 12 місяців за 3000 zł на місяць. Ви підписуєте в жовтні 2026 року.
| Стаття | Сума | Звідки |
|---|---|---|
| оренда за перший місяць | 3000 zł | договір (приклад) |
| застава (kaucja) | 3000 zł | договір (приклад); законна стеля — 6 × 3000 = 18 000 zł |
| заява в нотаріуса | не більше 480,60 zł | стеля на 2026 рік; плюс те, що додає нотаріус |
| виписи з акта | не більше 6 zł за сторінку | запитайте, скільки сторінок |
| засвідчення підпису вашого «господаря» | не більше 20 zł, якщо потрібно | запитайте власника |
Без нотаріальних витрат виходить 6000 zł. Інші рядки — стелі або відкриті питання, тому перш ніж планувати бюджет, попросіть у нотаріуса розрахунок.
Повідомлення податкової: ваша перевірка
Власник повідомляє про договір начальника податкової (urząd skarbowy) протягом 14 днів від початку оренди (ст. 19b п. 1). На вашу вимогу він зобов'язаний показати підтвердження (ст. 19b п. 2). Без повідомлення не застосовуються ст. 19c і 19d, тобто правила про платежі, підвищення плати і швидкий порядок звільнення квартири (ст. 19b п. 3) [1]. Що це означає у вашій ситуації, скаже юрист. Попросіть підтвердження через два тижні — це одне повідомлення.
Чек-лист перед підписанням
- Орендодавець — фізична особа і власник. Перевірте це в поземельній книзі: як перевірити власника квартири крок за кроком. Якщо за власника підписує представник, попросіть письмову довіреність.
- Договір письмовий і з датою закінчення не пізніше ніж через 10 років від початку (ст. 19a п. 1, 6).
- Застава — не більше шести місячних плат, і в договорі сказано, коли вона повертається (ст. 19a п. 4–5).
- Платежі понад оренду розписано: які, кому і як розраховуються (ст. 19c п. 1).
- Є правило підвищення плати: коли і на скільки (ст. 19c п. 2).
- Є пункт про розірвання, який дає можливість вийти і вам (ст. 673 § 3 ЦК).
- Людина, чию адресу ви вказуєте, погодилася письмово, і ви знаєте, чи потрібен власникові нотаріально засвідчений підпис.
- Ви знаєте, хто платить нотаріусу і чи потрібен перекладач.
- Ви нічого не платите, доки не побачили квартиру і не зустрілися з власником. Перегляньте чек-лист проти шахраїв.
Коли здає компанія: najem instytucjonalny
Власник, який здає житло як бізнес, не може укласти оказіональний найм. Для нього закон передбачає najem instytucjonalny (інституційний найм) (ст. 19f п. 1) [1]. Тут ви теж підписуєте в нотаріуса заяву про підпорядкування примусовому виконанню і берете до відома, що права на соціальне житло чи тимчасове приміщення у вас немає. Зате вказувати адресу для виїзду не потрібно (ст. 19f п. 3). У вимозі звільнити квартиру строк — щонайменше 14 днів (ст. 19i п. 3 пп. 3).
Питання власникові польською
Їх можна поставити телефоном або надіслати повідомленням. З вимовою допоможе наш сценарій дзвінка власникові польською.
- Czy to będzie najem okazjonalny? Na jak długo?
- Переклад: Це буде оказіональний найм? На який строк?
- Czy jest Pan / Pani właścicielem mieszkania?
- Переклад: Ви власник квартири? (пан — чоловікові, пані — жінці)
- Jaki jest numer księgi wieczystej?
- Переклад: Який номер поземельної книги?
- Jaka jest kaucja i kiedy ją zwracacie?
- Переклад: Яка застава і коли ви її повертаєте?
- Jakie opłaty są poza czynszem?
- Переклад: Які платежі є понад оренду?
- Kiedy i o ile może wzrosnąć czynsz?
- Переклад: Коли і на скільки може зрости плата?
- W jakich sytuacjach mogę wypowiedzieć umowę?
- Переклад: У яких випадках я можу розірвати договір?
- Czy podpis osoby, której lokal wskażę, ma być poświadczony notarialnie?
- Переклад: Підпис людини, чиє житло я вкажу, треба засвідчувати в нотаріуса?
- Czy mogę wskazać lokal za granicą?
- Переклад: Чи можна вказати житло за кордоном?
- Kto płaci notariuszowi?
- Переклад: Хто платить нотаріусу?
- Czy prześle mi Pan / Pani potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego?
- Переклад: Надішлете мені підтвердження, що договір заявлено в податкову?
Чого ця стаття не стосується
Ми не наводимо ціни нотаріусів у Варшаві й не кажемо, як часто власники пропонують оказіональний найм: першоджерела для цього в нас немає. Ми не оцінюємо конкретні договори. Якщо в договорі є пункти, яких ви не розумієте, покажіть його юристові до візиту до нотаріуса.
RentalAgent — ШІ-помічник для пошуку квартири у Варшаві, який ми готуємо. За вашим прямим дорученням він має дзвонити власникам польською, повідомляючи, що він ШІ-асистент, і ставити ваші питання про квартиру до того, як ви поїдете на перегляд. Договір за вас він не прочитає і юриста не замінить. Зараз відкрито запис на ранній доступ.
Джерела
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, isap.sejm.gov.pl, дата звернення: 23.09.2026
- Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, isap.sejm.gov.pl, дата звернення: 23.09.2026
- Ustawa – Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614, api.sejm.gov.pl, дата звернення: 24.09.2026
- Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2026 r., Dz.U. 2025 poz. 1242, api.sejm.gov.pl, дата звернення: 24.09.2026
- Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2027 r., Dz.U. 2026 poz. 1213, api.sejm.gov.pl, дата звернення: 24.09.2026
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566, api.sejm.gov.pl, дата звернення: 24.09.2026