Як перевірити власника квартири перед орендою в Польщі: księga wieczysta крок за кроком

Оновлено 25 вересня 2026 р. · Автор: Yahor Kuliashou (RentalAgent, Варшава) · Джерела

Попросіть номер księga wieczysta (поземельна книга, KW), відкрийте його в безкоштовному переглядачі ekw.ms.gov.pl і порівняйте ім'я в розділі II з людиною, яка підписує з вами договір. Будь-хто, хто знає номер, може безкоштовно переглядати книгу (ст. 36⁴ п. 6 закону про поземельні книги та іпотеку) [1, 2]. Якщо імена не збігаються, запитайте, на якій підставі ця людина здає квартиру, і попросіть документ.

Нижче: де взяти номер і як його читати, як пройти переглядач, на що дивитися в розділах I–IV і що робити, якщо квартиру здає представник за довіреністю, інший орендар або людина з кооперативним правом на квартиру.

Де взяти номер поземельної книги

Найпростіше — запитати власника. Той, хто здає свою квартиру, має знати номер або швидко його знайти. Якщо номера у вас немає, Міністерство юстиції радить звернутися до відділу поземельних книг (wydział ksiąg wieczystych) районного суду за місцем розташування нерухомості [2, 3].

Безкоштовний переглядач не шукає за адресою чи прізвищем: потрібен номер [2]. Відмова назвати номер не доводить шахрайства, але це добрий привід нічого не платити.

Який вигляд має номер поземельної книги

Номер складається з трьох частин через скісну риску: код відділу з чотирьох знаків поземельних книг, номер із реєстру книг і контрольна цифра (§ 9 п. 1 пп. 1 розпорядження про ведення поземельних книг в електронній системі) [4]. Номер із реєстру має вісім знаків: номери старих паперових книг доповнюються нулями спереду. Контрольна цифра — одна цифра від 0 до 9 [3].

Зразок: WA4M/00000000/0. Це формат, а не справжній номер.

У Варшаві коди відділів районного суду для Варшави-Мокотува залежать від району (назви районів — польською, як в адресах) [5]:

Одне застереження. Код позначає відділ, який вів книгу в момент її переведення в електронний вигляд [6]. Тому код, що не збігається з теперішнім районом, сам по собі не тривожний сигнал. Важливіше, чи збігається адреса в розділі I з оголошенням.

Як перевірити книгу в EKW: крок за кроком

Так переглядач описує Міністерство [6]. Екрани сьогодні можуть виглядати трохи інакше, але порядок той самий:

1. Відкрийте ekw.ms.gov.pl.
2. Введіть код відділу (вручну або зі списку), номер книги і контрольну цифру.
3. Перепишіть код із картинки й натисніть Szukaj (Шукати).
4. На екрані загальної інформації перевірте тип книги, розташування і власника. Для квартири тип зазвичай «lokal stanowiący odrębną nieruchomość» (квартира як окрема нерухомість) або «spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu» (кооперативне право власності на квартиру) (§ 9 п. 1 пп. 3 розпорядження) [4].
5. Натисніть Przeglądanie aktualnej treści KW (перегляд поточного змісту). Повний зміст (treść zupełna) показує й видалені записи.
6. Пройдіть вкладками: Dział I-O, I-Sp, II, III і IV.
7. У розділі II порівняйте ім'я та прізвище власника з людиною, з якою підписуєте договір, і з її документом під час зустрічі.

Роздруківка з переглядача не має сили документа суду (ст. 36⁴ п. 7) [1]. Для оренди зазвичай досить перевірити самому. Офіційний витяг (odpis) платний [2].

Що розділи I–IV означають для орендаря

У книзі чотири розділи (działy) (ст. 25 п. 1) [1]. Для того, хто винаймає, вони важливі не однаково:

Відмітки (wzmianki), якщо вони є, показано на початку кожного розділу [6]. Відмітка означає подану заяву, яка може змінити розділ (ст. 8) [1]. Відмітка в розділі II може, наприклад, означати, що в квартири змінюється власник. Запитайте про неї.

Якщо в розділі II кілька людей, запитайте, чи знають інші співвласники про оренду і чи згодні вони. Чи може один співвласник підписати договір сам, скаже юрист.

Зміст книги вважається таким, що відповідає справжньому правовому стану (ст. 3 п. 1) [1]. Це сильна опора, але не доказ, що людина перед вами — та сама з розділу II. Це ви перевіряєте за документом.

Квартиру здає не власник: що перевірити

Представник за довіреністю

Попросіть довіреність (pełnomocnictwo) і перевірте три речі: чи видала її людина з розділу II, чи поширюється вона на здавання цієї квартири і яка на ній дата. Якщо для дійсності договору потрібна особлива форма, довіреність має бути в тій самій формі (ст. 99 § 1 Цивільного кодексу) [7]. Najem okazjonalny має бути письмовим під загрозою недійсності (ст. 19a п. 6 закону про захист прав мешканців) [8], тому й довіреність на його підписання має бути письмовою. Докладніше — у нашій статті про оказіональний найм.

Довіреність можна відкликати будь-коли, якщо власник не відмовився від цього з обґрунтованих причин (ст. 101 § 1) [7]. Сам документ не скаже, чи вона ще чинна. Попросіть коротку розмову з власником, хоча б телефоном.

Суборенда

Якщо квартиру вам передає в суборенду її теперішній орендар, йому потрібна згода орендодавця (ст. 688² ЦК) [7]. Попросіть цю згоду письмово і договір оренди, за яким живе орендар. Перевірте дату його закінчення: суборенда припиняється не пізніше за основну оренду (ст. 668 § 2) [7].

Посередник

Посередник не власник, тому перевіряєте і його договір, і книгу. На що дивитися в агентстві, ми описали в чек-листі проти шахраїв.

Компанія в розділі II

Якщо власник — компанія, це не буде оказіональний найм: його можуть укладати лише фізичні особи, що не здають житло як бізнес (ст. 19a п. 1). Компанія, яка здає житло, може запропонувати najem instytucjonalny (ст. 19f п. 1) [8]. Запитайте, хто підписує договір від імені компанії.

Кооперативна квартира без власної поземельної книги

Для spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (кооперативного права власності на квартиру) поземельну книгу можна вести, але не обов'язково (ст. 1 п. 3 закону про поземельні книги) [1]. Якщо власник каже, що в квартири «немає книги», це може бути правдою.

Що варто знати:

• Кооперативне право власності — обмежене речове право, яке можна продати й успадкувати (ст. 17² п. 1 закону про житлові кооперативи) [9].
• Власник цього права може здати квартиру без згоди кооперативу, якщо не змінюється спосіб використання чи призначення квартири (ст. 17¹⁶ п. 1) [9].
• Договір оренди припиняється не пізніше, ніж припиняється кооперативне право (ст. 17¹⁶ п. 2) [9].
• Якщо ви знайдете книгу, яку ведуть для будинку, у розділі II може бути кооператив. Це нормально: право на квартиру — окреме право.

Якщо книги немає, запитайте, яким документом людина підтверджує своє право на квартиру, і попросіть документ із кооперативу. Прізвище в ньому має збігатися з прізвищем у договорі.

Що буде, якщо власник продасть квартиру під час оренди?

Покупець вступає в договір оренди замість продавця. Але він може розірвати його з дотриманням строків, установлених законом, якщо тільки договір не було укладено на визначений строк, письмово і з data pewna (достовірною датою), а квартиру вже передано вам (ст. 678 ЦК) [7]. Відмітка в розділі II або обмеження розпорядження в розділі III — добрий привід про це запитати.

Тривожні сигнали

• Орендодавець не називає номер книги і не показує іншого документа про право на квартиру.
• Ім'я в розділі II не збігається з людиною в договорі, а довіреності чи згоди на суборенду немає.
• Адреса, номер квартири або площа в розділі I не збігаються з оголошенням.
• Тип книги не відповідає квартирі, яку пропонують.
• У розділі II є відмітка про заяву, а орендодавець не може її пояснити.
• Довіреність є лише на фото, а зв'язатися з власником неможливо.
• Від вас хочуть переказ до того, як ви щось перевірили. Тоді пройдіть чек-лист проти шахраїв.

Один сигнал — це питання, а не вирок. Кілька одразу — привід не платити.

Питання польською

Jaki jest numer księgi wieczystej mieszkania?

Переклад: Який номер поземельної книги квартири?

Czy jest Pan / Pani jedynym właścicielem?

Переклад: Ви єдиний власник? (пан — чоловікові, пані — жінці)

Czy może Pan / Pani pokazać pełnomocnictwo od właściciela?

Переклад: Можете показати довіреність від власника?

Czy właściciel zgodził się na podnajem na piśmie?

Переклад: Власник письмово погодився на суборенду?

Czy mieszkanie ma założoną księgę wieczystą?

Переклад: У квартири є поземельна книга?

Jakim dokumentem potwierdza Pan / Pani prawo do lokalu?

Переклад: Яким документом ви підтверджуєте право на квартиру?

Co oznacza wzmianka w dziale II?

Переклад: Що означає відмітка в розділі II?

Чого ця перевірка не скаже

Книга показує правовий стан квартири. Вона не скаже, чи та людина з вами говорить, що вказана в розділі II, чи вже хтось живе в квартирі і чи сплатив власник платежі за будинок. Ми не наводимо статистики шахрайства і не обіцяємо, що чиста книга означає безпечну оренду.

RentalAgent — ШІ-помічник для пошуку квартири у Варшаві, який ми готуємо. За вашим прямим дорученням він має дзвонити власникам польською, повідомляючи, що він ШІ-асистент, і ставити ваші питання про квартиру до того, як ви поїдете на перегляд. Книгу за вас він не оцінить і захисту від шахрайства не гарантує. Зараз відкрито запис на ранній доступ.

Джерела

1. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066, api.sejm.gov.pl, дата звернення: 23.09.2026
2. Elektroniczne Księgi Wieczyste, gov.pl, дата звернення: 23.09.2026
3. EKW – pytania i odpowiedzi, Ministerstwo Sprawiedliwości, gov.pl, дата звернення: 24.09.2026
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1583, api.sejm.gov.pl, дата звернення: 24.09.2026
5. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 29.05.2026 zmieniające rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (kody wydziałów), Dz.U. 2026 poz. 740, api.sejm.gov.pl, дата звернення: 24.09.2026
6. Instrukcja korzystania z przeglądarki ksiąg wieczystych udostępnionej w sieci publicznej Internet, Ministerstwo Sprawiedliwości, gov.pl, дата звернення: 24.09.2026
7. Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, isap.sejm.gov.pl, дата звернення: 23.09.2026
8. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, isap.sejm.gov.pl, дата звернення: 23.09.2026
9. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 889, api.sejm.gov.pl, дата звернення: 24.09.2026