Шахраї при оренді квартири у Варшаві: чек-лист до переказу грошей

Оновлено 23 вересня 2026 р.Автор: Yahor Kuliashou (RentalAgent, Варшава)Джерела

Головне правило просте: не переказуйте гроші, доки не побачили квартиру наживо разом із людиною, яка її здає, не перевірили, хто її власник, і не отримали письмовий договір. Польська поліція у своїх попередженнях описує одну й ту саму схему: привабливе оголошення, поспіх, прохання про передоплату, після переказу зв'язок обривається.

Нижче — чек-лист, ознаки фальшивого оголошення з поліцейських попереджень, як перевірити власника у відкритому реєстрі і що робити, якщо гроші вже пішли. Жоден список не захищає від шахраїв повністю. Цей допомагає помітити найчастіші сигнали.

Чек-лист до переказу грошей

Ви бачили квартиру наживо. Не на фото і не на відео. Поліція прямо радить не ухвалювати рішення лише за надісланими знімками [6].
Ви зустрілися з тим, хто здає квартиру. Не з «сусідом» і не з ключами з поштової скриньки [4].
Ви знаєте, хто власник. Є номер księga wieczysta (поземельної книги), і ім'я власника в ній збігається з іменем у договорі чи довіреності [2, 3].
Якщо є агентство — у вас є договір посередництва в письмовій або електронній формі з копією страховки OC [1].
Договір оренди письмовий. Поліція радить брати письмовий договір навіть для короткострокової оренди [5].
Суми збігаються. Czynsz, czynsz administracyjny, kaucja і комісія в договорі такі самі, як в оголошенні та в листуванні. Як їх розібрати — у статті про повну вартість оренди.
Ніхто не квапить. «Сьогодні ще п'ятеро хочуть, переказуйте бронь» — привід зупинитися, а не пришвидшитися [4, 6].
Ви не надсилали скани паспорта незнайомим людям [4].

Якщо хоч один пункт не виконано, це ще не доказ обману. Але це причина не платити, доки пункт не закрито.

Ознаки шахрайського оголошення

Що польська поліція перелічує у своїх попередженнях:

Ціна помітно нижча за ринкову для такого району й площі. Попередження з Вармії та Мазур називає це першим сигналом; поліція Гдині пише про оголошення, «надто добрі, щоб бути правдою» [5, 6].
Професійні фото і низька ціна на популярних порталах і в соцмережах [5].
Просять передоплату або бронь до перегляду, іноді одразу заставу і плату за перший місяць [4, 6].
Тиснуть термінами: «вирішуйте зараз» [4, 6].
Власник уникає зустрічі і пропонує все вирішити переказом [4, 5].
Просять фото або скан документів ще до того, як ви щось підписали [4].

Поліція Гдині радить ще одну просту річ: перевірте текст оголошення, фото і номер телефону через пошуковик [5]. Якщо ті самі фото з'являються в іншому оголошенні з іншою адресою чи ціною, варто насторожитися.

Схема «колишній мешканець»: чому перегляду замало

Найнеприємніший варіант описано в попередженні поліції Вроцлава. Шахрай виставляє оголошення, для перегляду залишає ключі в поштовій скриньці, а потім просить переказати заставу й плату наперед. Після переказу з'ясовується, що в квартирі живе хтось інший. За словами поліції, такі шахраї часто колишні мешканці, які знають коди від під'їзду і де лежать ключі [4].

Тобто можна побувати всередині і все одно віддати гроші не тій людині. Тому пункт 3 чек-листа важливіший, ніж здається.

Як перевірити власника: księga wieczysta

Księga wieczysta — державний реєстр прав на нерухомість. Поземельні книги відкриті (ст. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), а в другому розділі (dział II) записано власника (ст. 25 п. 1) [2].

Як переглянути:

Попросіть у власника номер księgi wieczystej. Він має приблизно такий вигляд: WA4M/00000000/0 (це зразок формату, не справжній номер).
Відкрийте сервіс Elektroniczne Księgi Wieczyste — ekw.ms.gov.pl. Перегляд безкоштовний, потрібен лише номер [3].
У розділі II порівняйте ім'я власника з іменем людини, з якою ви підписуєте договір.

Якщо здає не власник, запитайте, на якій підставі: довіреність, договір із власником. Якщо вам кажуть, що в квартири немає своєї księgi wieczystej, запитайте, яким документом підтверджено право на неї. Відмова назвати номер чи показати документ — не доказ шахрайства, але привід не платити.

Якщо квартиру здає агентство

Посередник в операціях з нерухомістю — це підприємець (ст. 179a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Договір із ним має бути в письмовій або електронній формі, інакше він недійсний (ст. 180 п. 3). До договору додають копію його страховки цивільної відповідальності (ст. 181 п. 3a) [1].

Тож платити посередникові без підписаного договору посередництва — зайвий ризик. Попросіть договір заздалегідь і прочитайте, за що саме береться комісія.

Не надсилайте скани документів

Поліція Вроцлава радить не надсилати фото, копії та скани своїх документів незнайомим людям [4]. Якщо власник хоче переконатися, хто ви, покажіть документ на зустрічі. Скан паспорта в месенджері потім може опинитися будь-де.

Питання телефоном, які виявляють нестиковки

Поліція Гдині радить зателефонувати й розпитати про деталі, щоб помітити нестиковки [5]. Кілька питань польською:

Czy jest pan / pani właścicielem mieszkania? — Ви власник квартири?
Jaki jest numer księgi wieczystej? — Який номер księgi wieczystej?
Kiedy mogę obejrzeć mieszkanie razem z panem / panią? — Коли можна подивитися квартиру разом із вами?
Czy podpiszemy umowę na piśmie przed wpłatą? — Підпишемо письмовий договір до оплати?
Czy mogę zapłacić kaucję przy podpisaniu umowy? — Чи можу я сплатити заставу під час підписання договору?

Якщо на прості питання починаються ухиляння, це теж відповідь. Як провести всю розмову польською, ми розібрали в сценарії дзвінка власникові.

Якщо гроші вже пішли

Дійте швидко і збережіть усе.

Зателефонуйте до свого банку і скажіть, що переказ міг піти шахраєві. Запитайте, що банк може зробити.
Збережіть докази: скриншоти оголошення й листування, номер телефону, підтвердження переказу, реквізити рахунку.
Подайте заяву до поліції. Це можна зробити в будь-якому відділку; якщо він не відповідає за вашу справу, заяву передадуть куди треба. Послуга безкоштовна [7].
Повідомте про оголошення чи сайт у CERT Polska через форму incydent.cert.pl або на адресу cert@cert.pl [8].
Поскаржтеся на оголошення на порталі, де ви його знайшли.

Чого цей чек-лист не обіцяє

Ми не знаємо, наскільки часто трапляються такі оголошення у Варшаві, і не наводимо цифр, яких немає в першоджерелах. Чек-лист зменшує ризик, але не виключає його. Якщо в договорі є щось незрозуміле, покажіть його юристові.

RentalAgent — ШІ-помічник для пошуку квартири у Варшаві, який ми готуємо. За вашим прямим дорученням він має дзвонити власникам польською, повідомляючи, що він ШІ-асистент, і ставити питання про квартиру до того, як ви поїдете на перегляд. Шахраїв він не розпізнає за вас і захисту не гарантує. Зараз відкрито запис на ранній доступ.

Джерела

Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399, api.sejm.gov.pl, дата звернення: 23.09.2026
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066, api.sejm.gov.pl, дата звернення: 23.09.2026
Elektroniczne Księgi Wieczyste, gov.pl, дата звернення: 23.09.2026
Metoda na wynajem mieszkania – jak działają oszuści i jak się chronić (13.06.2025), Komenda Miejska Policji we Wrocławiu, дата звернення: 23.09.2026
Nie daj się oszukać! Fałszywe ogłoszenia wynajmu mieszkań… (28.08.2026), Komenda Miejska Policji w Gdyni, дата звернення: 23.09.2026
Oszustwo 'na wynajem mieszkania'. Apelujemy o ostrożność!, Policja Warmińsko-Mazurska, дата звернення: 23.09.2026
Zgłoś przestępstwo, gov.pl, дата звернення: 23.09.2026
Zgłaszanie incydentów (CERT Polska), gov.pl, дата звернення: 23.09.2026