Najem okazjonalny oczami najemcy: co podpisujesz, co wskazujesz i ile to kosztuje
Najem okazjonalny to umowa najmu mieszkania na czas oznaczony, najwyżej 10 lat, którą zawiera właściciel będący osobą fizyczną i niewynajmujący lokali w ramach działalności gospodarczej (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów) [1]. Od zwykłego najmu różnią ją trzy załączniki, które przygotowuje najemca: oświadczenie u notariusza o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu, do którego się wyprowadzisz, i zgoda właściciela tego lokalu (art. 19a ust. 2). Kaucja może wynieść najwyżej sześć miesięcznych czynszów (art. 19a ust. 4).
Poniżej wyjaśniamy każdy z tych elementów, czym ta umowa różni się od zwykłej, ile kosztuje wizyta u notariusza i o co zapytać przed podpisaniem.
Trzy dokumenty, które dołącza najemca
Ustawa wymienia je „w szczególności”, więc właściciel może chcieć czegoś więcej, ale tych trzech nie może zabraknąć (art. 19a ust. 2) [1]:
- Oświadczenie w formie aktu notarialnego. Poddajesz się w nim egzekucji i zobowiązujesz się opróżnić i wydać lokal w terminie, który wskaże właściciel w żądaniu opróżnienia.
- Wskazanie innego lokalu, w którym zamieszkasz, jeśli trzeba będzie wykonać egzekucję.
- Oświadczenie właściciela tego lokalu (albo osoby, która ma do niego tytuł prawny), że zgadza się na zamieszkanie Twoje i osób, które mieszkają z Tobą. Na żądanie wynajmującego podpis pod tym oświadczeniem ma być notarialnie poświadczony.
Sama umowa najmu nie jest aktem notarialnym. Musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, tak samo jak każda jej zmiana (art. 19a ust. 6).
Adres do wyprowadzki: co to znaczy w praktyce
To zwykle mieszkanie rodziny albo znajomych, którzy zgodzą się Cię przyjąć. Ich zgoda to realna prośba, bo w razie egzekucji to do nich możesz trafić. Porozmawiaj z nimi wcześniej, a nie w dniu podpisania.
Dwie rzeczy, które warto wiedzieć:
- Jeśli stracisz możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem (np. znajomi sprzedadzą mieszkanie), masz 21 dni od dowiedzenia się o tym, żeby wskazać nowy lokal i dostarczyć nowe oświadczenie jego właściciela (art. 19a ust. 3). Inaczej właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia (art. 19d ust. 5) [1].
- Ustawa nie mówi, że wskazany lokal musi być w Polsce. Jeśli możesz wskazać tylko adres za granicą, zapytaj wcześniej notariusza i właściciela, czy go przyjmą.
Czym najem okazjonalny różni się od zwykłego najmu?
Przy najmie okazjonalnym stosuje się tylko wybrane przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, wymienione w art. 19e, i to pod warunkiem, że właściciel zgłosił umowę do urzędu skarbowego [1]. Najważniejsze różnice:
| Zwykły najem (ustawa o ochronie praw lokatorów) | Najem okazjonalny | |
|---|---|---|
| Kto wynajmuje | każdy właściciel | osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu (art. 19a ust. 1) |
| Czas trwania | oznaczony lub nieoznaczony | tylko oznaczony, najwyżej 10 lat (art. 19a ust. 1) |
| Kaucja | najwyżej 12 czynszów (art. 6 ust. 1) | najwyżej 6 czynszów (art. 19a ust. 4) |
| Podwyżka czynszu | ograniczenia z art. 9, m.in. nie częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b) | tylko zgodnie z warunkami umowy (art. 19c ust. 2) |
| Opłaty poza czynszem | tylko opłaty niezależne od właściciela (art. 9 ust. 5) | opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 19c ust. 1) |
| Gdy najemca się nie wyprowadza | właściciel idzie do sądu po wyrok; w wyroku sąd orzeka też o lokalu socjalnym (art. 14) | żądanie opróżnienia (co najmniej 7 dni), potem wniosek do sądu o klauzulę wykonalności dla aktu notarialnego (art. 19d ust. 2–4) |
Jedna rzecz umyka wielu osobom. Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego) [2]. Jeśli umowa nie podaje żadnego powodu, dla którego możesz ją wypowiedzieć, możesz być z nią związany do końca terminu. Przeczytaj ten punkt przed podpisaniem, nie po.
Kaucja w obu przypadkach wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela (art. 6 ust. 4, art. 19a ust. 5) [1]. Więcej o kaucji i opłatach piszemy w tekście o pełnym koszcie wynajmu.
U notariusza: co podpisujesz i ile to kosztuje
U notariusza podpisujesz tylko swoje oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Notariusz odczytuje akt przed podpisaniem i powinien się upewnić, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1 Prawa o notariacie) [3]. Jeśli nie znasz polskiego, notariusz tłumaczy akt sam albo z pomocą tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Zapytaj z góry, kto zapewnia tłumacza i ile to kosztuje.
Koszty, które zwykle dotyczą najemcy:
- Wynagrodzenie notariusza za oświadczenie wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7) [1]. W 2026 roku minimalne wynagrodzenie to 4806 zł [4], więc limit wynosi 480,60 zł. Od 1 stycznia 2027 roku minimalne wynagrodzenie to 4950 zł [5], a limit 495 zł. To górna granica, nie cena: notariusz może wziąć mniej (art. 5 § 1 Prawa o notariacie) [3].
- Wypisy aktu: najwyżej 6 zł za każdą rozpoczętą stronę (§ 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) [6].
- Poświadczenie podpisu właściciela lokalu, który wskazujesz, jeśli wynajmujący tego zażąda: najwyżej 20 zł za podpis na „pełnomocnictwach i innych dokumentach” (§ 13 pkt 1 lit. b) [6].
Ustawa ogranicza wysokość wynagrodzenia, ale nie mówi, kto je płaci. Ustalcie to z właścicielem i zapiszcie. Zapytaj też notariusza, co dolicza do wynagrodzenia (np. podatek VAT), zanim umówisz termin.
Przykład: ile kosztuje wejście w najem okazjonalny
Właściciel proponuje najem okazjonalny na 12 miesięcy za 3000 zł miesięcznie. Podpisujesz w październiku 2026 roku.
| Pozycja | Kwota | Skąd |
|---|---|---|
| czynsz za pierwszy miesiąc | 3000 zł | umowa (przykład) |
| kaucja | 3000 zł | umowa (przykład); prawny limit to 6 × 3000 = 18 000 zł |
| oświadczenie u notariusza | najwyżej 480,60 zł | limit na 2026 rok; do tego to, co notariusz dolicza |
| wypisy aktu | najwyżej 6 zł za stronę | zapytaj, ile stron |
| poświadczenie podpisu gospodarza | najwyżej 20 zł, jeśli wymagane | zapytaj właściciela |
Bez kosztów notarialnych wychodzi 6000 zł. Pozostałe pozycje to górne granice albo pytania, więc zanim zaplanujesz budżet, poproś notariusza o wycenę.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego: Twoja kontrola
Właściciel zgłasza umowę naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Na Twoje żądanie musi pokazać potwierdzenie zgłoszenia (art. 19b ust. 2). Jeśli nie zgłosi umowy, nie stosuje się art. 19c i 19d, czyli przepisów o opłatach, podwyżkach i szybkiej drodze do opróżnienia lokalu (art. 19b ust. 3) [1]. Co to oznacza w Twojej sytuacji, oceni prawnik. Poproś o potwierdzenie po dwóch tygodniach; to jedna wiadomość.
Lista kontrolna przed podpisaniem
- Wynajmujący jest osobą fizyczną i właścicielem. Sprawdź to w księdze wieczystej, krok po kroku opisujemy to tutaj. Jeśli podpisuje pełnomocnik, poproś o pełnomocnictwo na piśmie.
- Umowa jest na piśmie i ma datę końcową, nie dalej niż 10 lat od początku (art. 19a ust. 1, 6).
- Kaucja nie przekracza sześciu czynszów i umowa mówi, kiedy wraca (art. 19a ust. 4–5).
- Opłaty poza czynszem są wypisane: jakie, komu i jak rozliczane (art. 19c ust. 1).
- Jest zasada podwyżki czynszu: kiedy i o ile (art. 19c ust. 2).
- Jest punkt o wypowiedzeniu, który daje także Tobie możliwość wyjścia z umowy (art. 673 § 3 KC).
- Osoba, której adres wskazujesz, zgodziła się na piśmie i wiesz, czy właściciel chce jej podpisu poświadczonego u notariusza.
- Wiesz, kto płaci notariuszowi i czy potrzebny jest tłumacz.
- Nie płacisz niczego przed obejrzeniem mieszkania i spotkaniem z właścicielem. Zobacz listę kontrolną przed przelewem.
Gdy wynajmuje firma: najem instytucjonalny
Jeśli właściciel prowadzi działalność w zakresie wynajmowania lokali, najmu okazjonalnego zawrzeć nie może. Ustawa przewiduje dla niego najem instytucjonalny (art. 19f ust. 1) [1]. Tu też składasz oświadczenie u notariusza o poddaniu się egzekucji i przyjmujesz do wiadomości, że nie przysługuje Ci prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Nie wskazujesz za to lokalu do wyprowadzki (art. 19f ust. 3). Termin w żądaniu opróżnienia to co najmniej 14 dni (art. 19i ust. 3 pkt 3).
Pytania do właściciela przed podpisaniem
Możesz je zadać przez telefon albo wysłać wiadomością:
- Czy to będzie najem okazjonalny? Na jak długo?
- Czy jest Pan / Pani właścicielem mieszkania? Jaki jest numer księgi wieczystej?
- Jaka jest kaucja i kiedy ją zwracacie?
- Jakie opłaty są poza czynszem?
- Kiedy i o ile może wzrosnąć czynsz?
- W jakich sytuacjach mogę wypowiedzieć umowę?
- Czy podpis osoby, której lokal wskażę, ma być poświadczony notarialnie?
- Czy mogę wskazać lokal za granicą?
- Kto płaci notariuszowi?
- Czy prześle mi Pan / Pani potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego?
Czego ten tekst nie obejmuje
Nie podajemy cen notariuszy w Warszawie ani tego, jak często właściciele proponują najem okazjonalny: nie mamy na to pierwotnego źródła. Nie oceniamy konkretnych umów. Jeśli umowa zawiera postanowienia, których nie rozumiesz, pokaż ją prawnikowi, zanim pójdziesz do notariusza.
RentalAgent to przygotowywany asystent AI do szukania mieszkania w Warszawie. Na Twoje wyraźne polecenie ma dzwonić do właścicieli, informując, że jest asystentem AI, i zadawać pytania o mieszkanie, zanim pojedziesz na oglądanie. Nie przeczyta za Ciebie umowy i nie zastąpi prawnika. Teraz można zapisać się na wczesny dostęp.
Źródła
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, isap.sejm.gov.pl, dostęp: 23.09.2026
- Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, isap.sejm.gov.pl, dostęp: 23.09.2026
- Ustawa – Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614, api.sejm.gov.pl, dostęp: 24.09.2026
- Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2026 r., Dz.U. 2025 poz. 1242, api.sejm.gov.pl, dostęp: 24.09.2026
- Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2027 r., Dz.U. 2026 poz. 1213, api.sejm.gov.pl, dostęp: 24.09.2026
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566, api.sejm.gov.pl, dostęp: 24.09.2026