Окказиональный найм в Польше: что подписывает арендатор, какой адрес указывает и сколько это стоит
Najem okazjonalny (окказиональный найм) — это договор аренды квартиры на определённый срок, не больше 10 лет, который заключает владелец — физическое лицо, не сдающее жильё в рамках предпринимательской деятельности (ст. 19a п. 1 закона о защите прав жильцов) [1]. От обычной аренды его отличают три приложения, которые готовит арендатор: заявление у нотариуса о подчинении принудительному исполнению, адрес другого жилья, куда вы переедете, и согласие владельца этого жилья (ст. 19a п. 2). Залог не может превышать шесть месячных плат (ст. 19a п. 4).
Ниже разбираем каждый элемент, чем этот договор отличается от обычного, сколько стоит визит к нотариусу и что спросить до подписания. Польские термины оставляем по-польски: именно их вы увидите в договоре.
Три документа, которые прикладывает арендатор
Закон перечисляет их со словами «в частности», поэтому владелец может попросить и что-то ещё, но без этих трёх не обойтись (ст. 19a п. 2) [1]:
- Заявление в форме нотариального акта (oświadczenie o poddaniu się egzekucji). В нём вы подчиняетесь принудительному исполнению и обязуетесь освободить и передать квартиру в срок, который владелец укажет в требовании об освобождении.
- Адрес другого жилья (wskazanie lokalu), где вы сможете жить, если выселение придётся исполнять принудительно.
- Заявление владельца этого жилья (или человека, у которого есть на него правовой титул) о согласии на проживание вас и тех, кто живёт с вами. Если арендодатель потребует, подпись под ним должна быть заверена нотариально.
Сам договор аренды нотариальным актом не является. Он должен быть письменным под угрозой недействительности, как и любое его изменение (ст. 19a п. 6).
Адрес для выезда: что это значит на практике
Обычно это квартира родственников или знакомых, которые согласны вас принять. Просьба серьёзная: в случае принудительного выселения ехать придётся именно к ним. Поговорите с ними заранее, а не в день подписания.
Две вещи, которые стоит знать:
- Если вы потеряете возможность жить по указанному адресу (например, знакомые продадут квартиру), у вас есть 21 день с момента, когда вы об этом узнали, чтобы указать новый адрес и принести новое согласие его владельца (ст. 19a п. 3). Иначе владелец может расторгнуть договор письменно, предупредив минимум за семь дней (ст. 19d п. 5) [1].
- Закон не говорит, что указанное жильё должно быть в Польше. Если у вас есть только адрес за границей, заранее спросите нотариуса и владельца, примут ли они его.
Чем окказиональный найм отличается от обычной аренды?
К этому договору применяются только положения закона о защите прав жильцов, перечисленные в ст. 19e, и только если владелец сообщил о договоре в налоговую [1]. Главные различия:
| Обычная аренда (закон о защите прав жильцов) | Najem okazjonalny | |
|---|---|---|
| Кто сдаёт | любой владелец | физическое лицо, не сдающее жильё как бизнес (ст. 19a п. 1) |
| Срок | определённый или бессрочный | только определённый, до 10 лет (ст. 19a п. 1) |
| Залог | до 12 месячных плат (ст. 6 п. 1) | до 6 месячных плат (ст. 19a п. 4) |
| Повышение платы | ограничения ст. 9, в том числе не чаще раза в 6 месяцев (ст. 9 п. 1b) | только на условиях договора (ст. 19c п. 2) |
| Платежи сверх аренды | только «платежи, не зависящие от владельца» (ст. 9 п. 5) | платежи, не зависящие от владельца, если договор не предусматривает иного (ст. 19c п. 1) |
| Если арендатор не съезжает | владелец идёт в суд за решением, в котором суд решает и вопрос социального жилья (ст. 14) | письменное требование освободить квартиру (минимум 7 дней), затем заявление в суд о наложении исполнительной надписи на нотариальный акт (ст. 19d п. 2–4) |
Один момент многие упускают. Договор на определённый срок можно расторгнуть только в случаях, указанных в самом договоре (ст. 673 § 3 Гражданского кодекса) [2]. Если в договоре нет ни одного случая, когда вы можете его расторгнуть, вы можете быть связаны им до конца срока. Прочитайте этот пункт до подписания, а не после.
В обоих случаях залог возвращается в течение месяца после освобождения квартиры, за вычетом долгов перед владельцем (ст. 6 п. 4, ст. 19a п. 5) [1]. Подробнее о залоге и ежемесячных платежах — в статье о полной стоимости аренды.
У нотариуса: что вы подписываете и сколько это стоит
У нотариуса вы подписываете только своё заявление о подчинении принудительному исполнению. Нотариус зачитывает акт перед подписанием и должен убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (ст. 94 § 1 закона о нотариате) [3]. Если вы не знаете польского, нотариус переводит акт сам или с помощью переводчика (ст. 87 § 1 п. 1). Заранее спросите, кто обеспечивает переводчика и сколько это стоит.
Расходы, которые обычно касаются арендатора:
- Вознаграждение нотариуса за заявление — не больше 1/10 минимальной зарплаты (ст. 19a п. 7) [1]. В 2026 году минимальная зарплата — 4806 zł [4], значит, потолок — 480,60 zł. С 1 января 2027 года минимальная зарплата — 4950 zł [5], потолок — 495 zł. Это верхняя граница, а не цена: вознаграждение согласуется с нотариусом и может быть ниже (ст. 5 § 1 закона о нотариате) [3].
- Выписки из акта (wypisy): не больше 6 zł за каждую начатую страницу (§ 12 п. 1 распоряжения о максимальных ставках нотариальной таксы) [6].
- Заверение подписи владельца жилья, которое вы указываете, если этого потребует арендодатель: не больше 20 zł за подпись на «доверенностях и других документах» (§ 13 п. 1 лит. b) [6].
Закон ограничивает размер вознаграждения, но не говорит, кто его платит. Договоритесь об этом с владельцем и запишите. Спросите нотариуса и о том, что добавляется сверх вознаграждения (например, НДС), прежде чем записываться.
Пример: сколько стоит начать окказиональный найм
Владелец предлагает najem okazjonalny на 12 месяцев за 3000 zł в месяц. Вы подписываете в октябре 2026 года.
| Статья | Сумма | Откуда |
|---|---|---|
| аренда за первый месяц | 3000 zł | договор (пример) |
| залог (kaucja) | 3000 zł | договор (пример); законный потолок — 6 × 3000 = 18 000 zł |
| заявление у нотариуса | не больше 480,60 zł | потолок на 2026 год; плюс то, что добавляет нотариус |
| выписки из акта | не больше 6 zł за страницу | спросите, сколько страниц |
| заверение подписи вашего «хозяина» | не больше 20 zł, если требуется | спросите владельца |
Без нотариальных расходов выходит 6000 zł. Остальные строки — потолки или открытые вопросы, поэтому до того, как планировать бюджет, попросите у нотариуса расчёт.
Уведомление налоговой: ваша проверка
Владелец сообщает о договоре начальнику налоговой (urząd skarbowy) в течение 14 дней с начала аренды (ст. 19b п. 1). По вашему требованию он обязан показать подтверждение (ст. 19b п. 2). Без уведомления не применяются ст. 19c и 19d, то есть правила о платежах, повышении платы и быстром порядке освобождения квартиры (ст. 19b п. 3) [1]. Что это значит в вашей ситуации, скажет юрист. Попросите подтверждение через две недели — это одно сообщение.
Чек-лист перед подписанием
- Арендодатель — физическое лицо и владелец. Проверьте это в поземельной книге: как проверить владельца квартиры, шаг за шагом. Если за владельца подписывает представитель, попросите письменную доверенность.
- Договор письменный и с датой окончания не позже чем через 10 лет после начала (ст. 19a п. 1, 6).
- Залог — не больше шести месячных плат, и в договоре сказано, когда он возвращается (ст. 19a п. 4–5).
- Платежи сверх аренды расписаны: какие, кому и как рассчитываются (ст. 19c п. 1).
- Есть правило повышения платы: когда и на сколько (ст. 19c п. 2).
- Есть пункт о расторжении, который даёт возможность выйти и вам (ст. 673 § 3 ГК).
- Человек, чей адрес вы указываете, согласился письменно, и вы знаете, нужна ли владельцу нотариально заверенная подпись.
- Вы знаете, кто платит нотариусу и нужен ли переводчик.
- Вы ничего не платите, пока не увидели квартиру и не встретились с владельцем. Посмотрите чек-лист против мошенников.
Когда сдаёт компания: najem instytucjonalny
Владелец, который сдаёт жильё как бизнес, окказиональный найм заключить не может. Для него закон предусматривает najem instytucjonalny (институциональный найм) (ст. 19f п. 1) [1]. Здесь вы тоже подписываете у нотариуса заявление о подчинении принудительному исполнению и принимаете к сведению, что права на социальное жильё или временное помещение у вас нет. Зато указывать адрес для выезда не нужно (ст. 19f п. 3). В требовании освободить квартиру срок — минимум 14 дней (ст. 19i п. 3 пп. 3).
Вопросы владельцу на польском
Их можно задать по телефону или отправить сообщением. С произношением поможет наш сценарий звонка владельцу на польском.
- Czy to będzie najem okazjonalny? Na jak długo?
- Перевод: Это будет окказиональный найм? На какой срок?
- Czy jest Pan / Pani właścicielem mieszkania?
- Перевод: Вы владелец квартиры? (пан — мужчине, пани — женщине)
- Jaki jest numer księgi wieczystej?
- Перевод: Какой номер поземельной книги?
- Jaka jest kaucja i kiedy ją zwracacie?
- Перевод: Какой залог и когда вы его возвращаете?
- Jakie opłaty są poza czynszem?
- Перевод: Какие платежи есть сверх аренды?
- Kiedy i o ile może wzrosnąć czynsz?
- Перевод: Когда и на сколько может вырасти плата?
- W jakich sytuacjach mogę wypowiedzieć umowę?
- Перевод: В каких случаях я могу расторгнуть договор?
- Czy podpis osoby, której lokal wskażę, ma być poświadczony notarialnie?
- Перевод: Подпись человека, чьё жильё я укажу, нужно заверять у нотариуса?
- Czy mogę wskazać lokal za granicą?
- Перевод: Можно указать жильё за границей?
- Kto płaci notariuszowi?
- Перевод: Кто платит нотариусу?
- Czy prześle mi Pan / Pani potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego?
- Перевод: Пришлёте мне подтверждение, что договор заявлен в налоговую?
Чего эта статья не касается
Мы не приводим цены нотариусов в Варшаве и не говорим, как часто владельцы предлагают окказиональный найм: первоисточника для этого у нас нет. Мы не оцениваем конкретные договоры. Если в договоре есть пункты, которые вы не понимаете, покажите его юристу до визита к нотариусу.
RentalAgent — ИИ-помощник для поиска квартиры в Варшаве, который мы готовим. По вашему прямому поручению он должен звонить владельцам на польском, говорить, что он ИИ-ассистент, и задавать ваши вопросы о квартире до того, как вы поедете на просмотр. Договор за вас он не прочитает и юриста не заменит. Пока открыта запись на ранний доступ.
Источники
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, isap.sejm.gov.pl, дата обращения: 23.09.2026
- Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, isap.sejm.gov.pl, дата обращения: 23.09.2026
- Ustawa – Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614, api.sejm.gov.pl, дата обращения: 24.09.2026
- Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2026 r., Dz.U. 2025 poz. 1242, api.sejm.gov.pl, дата обращения: 24.09.2026
- Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2027 r., Dz.U. 2026 poz. 1213, api.sejm.gov.pl, дата обращения: 24.09.2026
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566, api.sejm.gov.pl, дата обращения: 24.09.2026