Как проверить владельца квартиры перед арендой в Польше: księga wieczysta шаг за шагом

Обновлено 25 сентября 2026 г. · Автор: Yahor Kuliashou (RentalAgent, Варшава) · Источники

Попросите номер księga wieczysta (поземельная книга, KW), откройте его в бесплатном просмотрщике ekw.ms.gov.pl и сравните имя в разделе II с тем, кто подписывает с вами договор. Любой, кто знает номер, может бесплатно просматривать книгу (ст. 36⁴ п. 6 закона о поземельных книгах и ипотеке) [1, 2]. Если имена не совпадают, спросите, на каком основании этот человек сдаёт квартиру, и попросите документ.

Ниже: где взять номер и как его читать, как пройти просмотрщик, на что смотреть в разделах I–IV и что делать, если квартиру сдаёт представитель по доверенности, другой арендатор или человек с кооперативным правом на квартиру.

Где взять номер поземельной книги

Проще всего — спросить владельца. Тот, кто сдаёт свою квартиру, должен знать номер или быстро его найти. Если номера у вас нет, Министерство юстиции советует обратиться в отдел поземельных книг (wydział ksiąg wieczystych) районного суда по месту нахождения недвижимости [2, 3].

Бесплатный просмотрщик не ищет по адресу или фамилии: нужен номер [2]. Отказ назвать номер не доказывает мошенничество, но это хороший повод ничего не платить.

Как выглядит номер поземельной книги

Номер состоит из трёх частей через косую черту: код отдела из четырёх знаков поземельных книг, номер из реестра книг и контрольная цифра (§ 9 п. 1 пп. 1 распоряжения о ведении поземельных книг в электронной системе) [4]. Номер из реестра — восемь знаков: номера старых бумажных книг дополняются нулями спереди. Контрольная цифра — одна цифра от 0 до 9 [3].

Образец: WA4M/00000000/0. Это формат, а не настоящий номер.

В Варшаве коды отделов районного суда для Варшавы-Мокотува зависят от района (названия районов — по-польски, как в адресах) [5]:

Одна оговорка. Код обозначает отдел, который вёл книгу в момент её перевода в электронный вид [6]. Поэтому код, не совпадающий с сегодняшним районом, сам по себе не тревожный сигнал. Важнее, совпадает ли адрес в разделе I с объявлением.

Как проверить книгу в EKW: шаг за шагом

Так просмотрщик описывает Министерство [6]. Экраны сегодня могут выглядеть немного иначе, но порядок тот же:

1. Откройте ekw.ms.gov.pl.
2. Введите код отдела (вручную или из списка), номер книги и контрольную цифру.
3. Перепишите код с картинки и нажмите Szukaj (Искать).
4. На экране общей информации проверьте тип книги, местоположение и владельца. Для квартиры тип обычно «lokal stanowiący odrębną nieruchomość» (квартира как отдельная недвижимость) или «spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu» (кооперативное право собственности на квартиру) (§ 9 п. 1 пп. 3 распоряжения) [4].
5. Нажмите Przeglądanie aktualnej treści KW (просмотр текущего содержания). Полное содержание (treść zupełna) показывает и удалённые записи.
6. Пройдите по вкладкам: Dział I-O, I-Sp, II, III и IV.
7. В разделе II сравните имя и фамилию владельца с человеком, с которым подписываете договор, и с его документом при встрече.

Распечатка из просмотрщика не имеет силы документа суда (ст. 36⁴ п. 7) [1]. Для аренды обычно достаточно проверить самому. Официальная выписка (odpis) платная [2].

Что разделы I–IV значат для арендатора

В книге четыре раздела (działy) (ст. 25 п. 1) [1]. Для того, кто снимает, они важны не одинаково:

Отметки (wzmianki), если они есть, показаны в начале каждого раздела [6]. Отметка означает поданное заявление, которое может изменить раздел (ст. 8) [1]. Отметка в разделе II может, например, значить, что у квартиры меняется владелец. Спросите о ней.

Если в разделе II несколько человек, спросите, знают ли остальные совладельцы об аренде и согласны ли они. Может ли один совладелец подписать договор сам, скажет юрист.

Содержание книги считается соответствующим реальному правовому положению (ст. 3 п. 1) [1]. Это сильная опора, но не доказательство, что человек перед вами — тот самый из раздела II. Это вы проверяете по документу.

Квартиру сдаёт не владелец: что проверить

Представитель по доверенности

Попросите доверенность (pełnomocnictwo) и проверьте три вещи: выдал ли её человек из раздела II, распространяется ли она на сдачу этой квартиры и какая на ней дата. Если для действительности договора нужна особая форма, доверенность должна быть в той же форме (ст. 99 § 1 Гражданского кодекса) [7]. Najem okazjonalny должен быть письменным под угрозой недействительности (ст. 19a п. 6 закона о защите прав жильцов) [8], поэтому и доверенность на его подписание должна быть письменной. Подробнее — в нашей статье об окказиональном найме.

Доверенность можно отозвать в любой момент, если владелец не отказался от этого по обоснованным причинам (ст. 101 § 1) [7]. Сам документ не скажет, действует ли она ещё. Попросите короткий разговор с владельцем, хотя бы по телефону.

Субаренда

Если квартиру вам пересдаёт её нынешний арендатор, ему нужно согласие арендодателя (ст. 688² ГК) [7]. Попросите это согласие письменно и договор аренды, по которому живёт арендатор. Проверьте дату его окончания: субаренда прекращается не позже основной аренды (ст. 668 § 2) [7].

Посредник

Посредник не владелец, поэтому проверяете и его договор, и книгу. На что смотреть в агентстве, мы описали в чек-листе против мошенников.

Компания в разделе II

Если владелец — компания, это не будет окказиональный найм: его могут заключать только физические лица, не сдающие жильё как бизнес (ст. 19a п. 1). Компания, которая сдаёт жильё, может предложить najem instytucjonalny (ст. 19f п. 1) [8]. Спросите, кто подписывает договор от имени компании.

Кооперативная квартира без собственной поземельной книги

Для spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (кооперативного права собственности на квартиру) поземельную книгу вести можно, но не обязательно (ст. 1 п. 3 закона о поземельных книгах) [1]. Если владелец говорит, что у квартиры «нет книги», это может быть правдой.

Что стоит знать:

• Кооперативное право собственности — ограниченное вещное право, которое можно продать и унаследовать (ст. 17² п. 1 закона о жилищных кооперативах) [9].
• Обладатель этого права может сдать квартиру без согласия кооператива, если не меняется способ использования или назначение квартиры (ст. 17¹⁶ п. 1) [9].
• Договор аренды прекращается не позже, чем прекращается кооперативное право (ст. 17¹⁶ п. 2) [9].
• Если вы найдёте книгу, которая ведётся для дома, в разделе II может быть кооператив. Это нормально: право на квартиру — отдельное право.

Если книги нет, спросите, каким документом человек подтверждает своё право на квартиру, и попросите документ из кооператива. Фамилия в нём должна совпадать с фамилией в договоре.

Что будет, если владелец продаст квартиру во время аренды?

Покупатель вступает в договор аренды вместо продавца. Но он может расторгнуть его с соблюдением установленных законом сроков, если только договор не был заключён на определённый срок, письменно и с data pewna (достоверной датой), а квартира уже передана вам (ст. 678 ГК) [7]. Отметка в разделе II или ограничения распоряжения в разделе III — хороший повод об этом спросить.

Тревожные сигналы

• Арендодатель не называет номер книги и не показывает другого документа о праве на квартиру.
• Имя в разделе II не совпадает с человеком в договоре, а доверенности или согласия на субаренду нет.
• Адрес, номер квартиры или площадь в разделе I не совпадают с объявлением.
• Тип книги не соответствует предлагаемой квартире.
• В разделе II есть отметка о заявлении, а арендодатель не может её объяснить.
• Доверенность есть только на фото, а связаться с владельцем нельзя.
• От вас хотят перевод до того, как вы что-то проверили. Тогда пройдите чек-лист против мошенников.

Один сигнал — это вопрос, а не приговор. Несколько сразу — повод не платить.

Вопросы на польском

Jaki jest numer księgi wieczystej mieszkania?

Перевод: Какой номер поземельной книги квартиры?

Czy jest Pan / Pani jedynym właścicielem?

Перевод: Вы единственный владелец? (пан — мужчине, пани — женщине)

Czy może Pan / Pani pokazać pełnomocnictwo od właściciela?

Перевод: Можете показать доверенность от владельца?

Czy właściciel zgodził się na podnajem na piśmie?

Перевод: Владелец письменно согласился на субаренду?

Czy mieszkanie ma założoną księgę wieczystą?

Перевод: У квартиры есть поземельная книга?

Jakim dokumentem potwierdza Pan / Pani prawo do lokalu?

Перевод: Каким документом вы подтверждаете право на квартиру?

Co oznacza wzmianka w dziale II?

Перевод: Что означает отметка в разделе II?

Чего эта проверка не скажет

Книга показывает правовое положение квартиры. Она не скажет, тот ли человек с вами говорит, что указан в разделе II, живёт ли уже кто-то в квартире и оплатил ли владелец платежи за дом. Мы не приводим статистику мошенничества и не обещаем, что чистая книга означает безопасную аренду.

RentalAgent — ИИ-помощник для поиска квартиры в Варшаве, который мы готовим. По вашему прямому поручению он должен звонить владельцам на польском, говорить, что он ИИ-ассистент, и задавать ваши вопросы о квартире до того, как вы поедете на просмотр. Книгу за вас он не оценит и защиту от мошенничества не гарантирует. Пока открыта запись на ранний доступ.

Источники

1. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066, api.sejm.gov.pl, дата обращения: 23.09.2026
2. Elektroniczne Księgi Wieczyste, gov.pl, дата обращения: 23.09.2026
3. EKW – pytania i odpowiedzi, Ministerstwo Sprawiedliwości, gov.pl, дата обращения: 24.09.2026
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1583, api.sejm.gov.pl, дата обращения: 24.09.2026
5. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 29.05.2026 zmieniające rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (kody wydziałów), Dz.U. 2026 poz. 740, api.sejm.gov.pl, дата обращения: 24.09.2026
6. Instrukcja korzystania z przeglądarki ksiąg wieczystych udostępnionej w sieci publicznej Internet, Ministerstwo Sprawiedliwości, gov.pl, дата обращения: 24.09.2026
7. Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, isap.sejm.gov.pl, дата обращения: 23.09.2026
8. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, isap.sejm.gov.pl, дата обращения: 23.09.2026
9. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 889, api.sejm.gov.pl, дата обращения: 24.09.2026